Компания 1Капиталь провела экспертный анализ пожара в ТЦ «Синдика», оценив совокупный ущерб в 10,5 млрд рублей
Российская оценочная компания 1Капиталь провела экспертный анализ ущерба от гигантского пожара в на строительном рынке «Синдика». Эксперты 1Капиталь подвергли сомнению сумму ущерба в 6 млрд рублей, озвученную в выпусках новостей. По словам директора по развитию оценочной компании 1Капиталь Дмитрия Соломникова, в реальности совокупная сумма ущерба от пожара может достичь 10,5 млрд рублей.
«Кадастровая стоимость здания ТЦ составляла 6,2 млрд рублей, а земельного участка, на котором располагался объект «Синдика» – 1,18 млрд. Также известно, что здание ТЦ было застраховано на 4,2 млрд рублей. Из приведенных цифр видно, что теоретически, если бы в пожаре сгорел пустой ТЦ, то собственник для возврата заемных средств должен передать Банку земельный участок, а страховая компания возместить страховую сумму. Однако в реальности затраты на строительство новых объектов всегда значительно выше, чем их фактически оценивает рынок. И это специфика кризисного времени», – говорит директор по развитию оценочной компании 1Капиталь Дмитрий Соломников.
Эксперты подсчитали, что «Синдика» заключила договоры аренды с более чем 1 тыс. предпринимателей. Потери товарных остатков при пожаре у мелких и средних предпринимателей составили от 1 млн. руб., наиболее крупные магазины потеряли от 30 млн. руб. Если округлить стоимость среднего товарного остатка до 5 млн. руб., то сумма сгоревшего товара может доходить до 5 млрд. руб. При этом товары в обороте являются наиболее «подвижным» имуществом, поэтому страхование и кредитование таких объектов осуществляется со значительными дисконтами.
Также в ТЦ «Синдика» был расположен паркинг на 5,2 тыс. машиномест. В связи с тем, что пожар произошел в выходной день, заполняемость парковки была на высоком уровне, но подсчитать точное количество автомобилей без осмотра не представляется возможным. Но если исходить из загрузки в 30% и средней стоимости автомобиля в 600 тыс. руб., стоимость сгоревшего транспорта может приближаться к 1 млрд. руб.
Арендопригодная площадь ТЦ (GLA) составляет 90 000 кв.м., арендная ставка от 18 тыс. руб. до 36 тыс. руб./кв.м. в год. Таким образом, годовая выручка (потенциальный валовой доход) мог составлять порядка 1,6 млрд. руб. Чистый операционный доход мог быть на уровне 1 млрд. руб. При этом, по данным открытой отчетности, выручка компании «Синдика-О» составила 955,6 млн. руб., что является очень хорошим показателем, значительно превосходящим в средний по отрасли.
Компания «Синдика-О» предлагала зафиксировать депозитные арендные платежи в качестве банковского депозита и выплачивать 10% годовых. После запуска нового ТЦ данные средства должны были быть направлены в счет оплаты будущей аренды. Ретроспективные финансовые показатели компании вполне позволяли взять на себя подобные обязательства.
«Таким образом, общий ущерб для собственника (без учета страховой выплаты) и арендодателей с учетом компенсации за арендные депозиты может составлять до 10,5 млрд. руб.», – заключает Дмитрий Соломников.
О компании 1Капиталь:
1Капиталь – активная оценочная компания, специализирующаяся на оценке и бизнес-планировании. На российском рынке работает с 2008 года. Среди клиентов 1Капиталь известные международные компании, такие как Сбербанк, PMI, Alex Fitness, Великолукский мясокомбинат, Банк Санкт-Петербург, Maersk и государственные учреждения РФ.
